A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS
DE CONDOMÍNIO É DO PROPRIETÁRIO OU DO INQUILINO?

Hoje vamos falar de um assunto de extrema relavância, que ocorre com bastante frequência nas relações jurídicas de natureza locatícia, e que podem trazer consequências gravíssimas para os proprietários de imóveis por conta de falta de informações claras sobre as responsabilidades do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), e como agir em caso de descuprimento das obrigações legais e contratuais.

Antes de falarmos sobre a natureza da taxa de condomínio, é importante destacar que a relação locatícia é regida pelo Código Civil, pela Lei nº 8.245/91 (conhecida como “Lei do Inquilinato), e pelo contrato de locação.

Fechado este breve parênteses, passamos a tratar da taxa condominial, que nada mais é do que o rateio das despesas para manutenção das áreas comuns do condomínio edilício. Nesta esteira, cabe destacar que taxa de condomínio é uma obrigação que acompanha a coisa, o que no ordenamento jurídico é chamado de “obrigação propter rem (termo em Latim que significa: Por causa da coisa). 

Em outras palavras, podemos dizer que, a taxa condominial é a obrigação que acompanhará a coisa, que no caso é o imóvel, independente de quem seja o seu proprietário. A Lei nº 8.245/91 dispõe que as despesas ordinárias de condomínio competem ao locatário, e as despesas extraordinárias ao locador, sendo que a taxa condominal pode ser composta por despesas ordinárias e extraordinárias. Tais despesas estão previstas nos artigos 22 e 23 da Lei nº 8.245/91. 

Ora, se a Lei do Inquilinato prevê a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio de acordo com a natureza, não há dúvidas sobre quem deverá arcar com a obrigação de pagamento. É aí que os proprietários se enganam! 

Lembra que falamos que a taxa de condomínio é uma obrigação que acompanha a coisa? Pois bem! Agora vamos explicar o motivo de a obrigação de pagamento sempre recair sobre o proprietário em caso de inadimplência do inquilino. Com a entrada em vigor da Lei nº 13.105/15 (Código de Processo Civil), a dívida condominial passou a ter o status de título executivo extrajudicial, o que significa dizer que não é mais necessário um processo de conhecimento longo e demorado para a cobrança da dívida, mas sim apenas de uma execução do título, no qual o proprietário será comunicado para efetuar o pagamento ou indicar bens à penhora, caso não possua recursos financeiros para arcar com o pagamento da dívida.

Por fim, é crucial trazer a consequência mais grave envolvendo a questão das dívidas condominiais, que é a possibilidade de o propritário ter o seu bem penhorado e leiloado, ainda que seja o seu único imóvel. Tal possibilidade está prevista na Lei 8.009/90.

Na prática, o proprietário do imóvel costuma celebrar o contrato de locação com cláusula que transfere ao locatário o dever de pagar as contas condominais diretamente à administradora, e tal fato pode ensejar problemas sérios ao locador.

Diante de todo o exposto, há algumas recomendações que trazemos aqui, principalmente direcionadas ao proprietário locador do imóvel, que é o maior interessado no bem. São elas:

• Procurar um advogado para elaboração do contrato de locação, a fim de que a relação locatícia seja concretizada de forma tranquila, segura e com as devidas garantias;

• O locador poderá pagar a taxa condominial, e posteriormente cobrar do locatário junto com o aluguel. Tal medida possibilita um maior controle do proprietário acerca de eventual inadimplência das cotas condominiais por parte do locatário;

• Exigir garantias do locatário para que, em caso de eventual inadimplência, o locador consiga reaver os prejuízos suportados;

• Manter uma reserva financeira para o caso de ter que arcar com as despesas de condomínio não pagas pelo inquilino;

• O locador deverá procurar a administradora do condomínio tão logo saiba que as taxas de condomínio estão em atraso, para negociar as melhores condições para pagamento da dívida, antes que o apartamento seja penhorado e leiloado;

• Caso o locatário se recuse a cumprir a sua obrigação de pagar as taxas condominiais, o locador deverá procurar um advogado para que este adote as medidas extrajudiciais e judiciais cabíveis para obter o ressarcimento.

Conforme pode ser observado, um pequeno detalhe poderá se tornar um enorme problema com graves consequências, pois na prática o proprietário só tem ciência sobre o inadimplemento das cotas condominiais quando muitas parcelas já estão atrasadas e incorporadas com  correção monetária, juros de mora e multa, o que poderá inviabilizar a quitação do débito.

Por esta razão, recomenda-se que o proprietário de um imóvel que pretende alugar o bem, procure sempre um advogado antes para ter os seus direitos resguardados. 

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